18 августа Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС25-1917 по делу № А50-4878/2022, в котором разъяснил нюансы признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке по истечении срока действия договора аренды.

Спор о признании права собственности на административное здание для бытового обслуживания населения

На основании договора аренды от 16 сентября 2008 г. на публичном земельном участке площадью 1823,2 кв. м, предоставленном для строительства административного здания, арендатор возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, на который зарегистрировал право собственности. В дальнейшем, 22 июля 2013 г. собственником данного объекта стал ИП Николай Канисев.

По заявлению предпринимателя и в соответствии с п. 21 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» 9 августа 2017 г. администрация г. Перми заключила с ним договор аренды участка для завершения строительства на срок до 8 августа 2020 г. Дополнительным соглашением от 27 июля 2020 г. на основании Закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» срок действия договора аренды был продлен до 8 августа 2021 г.

22 июля 2021 г. Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми выдал Николаю Канисеву разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – административного здания для бытового обслуживания населения сроком до 22 августа 2021 г. В августе того же года предприниматель обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако ему было отказано в связи с истечением срока действия договора аренды 8 августа 2021 г. – то есть до момента обращения за разрешением, – а также ввиду незавершения всех необходимых строительных работ на объекте на указанную дату и невыполнения благоустройства участка.

13 декабря 2021 г. Николай Канисев повторно обратился в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ему вновь было отказано по причине истечения 8 августа 2021 г. срока действия договора аренды участка. Тогда предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости на основании п. 3 ст. 222 ГК.

Суд назначил комплексную строительно-техническую и пожарно-техническую судебную экспертизу. Согласно заключениям экспертов административное здание для бытового обслуживания населения является завершенным строительным объектом; строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, выданным Департаментом градостроительства 22 июля 2021 г.; соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, в том числе нормативным значениям пожарного риска, установленным ст. 79 Закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Арбитражный суд Пермского края решением от 9 декабря 2022 г., оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2023 г., удовлетворил иск. Руководствуясь ст. 222 ГК, ст. 1, 2, 51 ГрК, ст. 41 ЗК, а также разъяснениями из п. 26 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда 19 марта 2014 г., суды пришли к выводу о наличии предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК оснований для признания за предпринимателем права собственности на административное здание для бытового обслуживания.

Окружной суд постановлением от 13 июня 2023 г. отменил решения судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что суды не оценили обстоятельства предоставления предпринимателю участка для осуществления и завершения строительства объекта, не приняли во внимание, что объект строился длительное время, завершающие работы выполнены после истечения срока разрешения на строительство и договора аренды участка, на момент обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имелось правоустанавливающих документов на участок ввиду истечения срока действия договора аренды. Кроме того, непринятие истцом надлежащих мер к завершению строительства в период действия разрешения, а также обращение с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по истечении срока действия договора могут свидетельствовать о недобросовестном осуществлении гражданских прав.

При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций с учетом указаний окружного суда, сославшись на положения ст. 10 ГК, отказали в иске. Они исходили из того, что объект незавершенного строительства находился в собственности предпринимателя длительное время (с 2013 г.). В силу норм градостроительного законодательства при возведении спорного объекта от предпринимателя требовалось принятие мер по получению необходимой разрешительной документации (в частности, разрешений на строительство объекта и его ввод в эксплуатацию). Поскольку спорный участок находился в аренде истца длительное время, надлежащие меры к получению разрешения на завершение строительства были им предприняты первоначально в 2015-2016 гг., а затем только в июле 2021 г., обращение за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию последовало после истечения срока действия договора аренды и при наличии ряда недоделок, подача иска последовала после предъявления Департаментом земельных отношений в суд требования о продаже спорного объекта с публичных торгов в порядке ст. 239.1 ГК (дело № А50-28641/2021), нельзя сделать вывод о добросовестности поведения предпринимателя, что влечет отказ в иске о признании за истцом права собственности на спорное здание.

Суды отклонили довод предпринимателя о наличии у него объективных причин, препятствовавших началу строительства спорного объекта с 2017 г. до июля 2021 г. (нетрудоспособность, арест имущества), посчитав, что данные обстоятельства не свидетельствуют о добросовестности действий истца с учетом длительности периода нетрудоспособности (год) и ареста имущества (9 месяцев), а также срока действия договора аренды (три года с последующим продлением на год). Суд округа согласился с выводами первой и апелляционной инстанций.